Giedrė Sankauskaitė
Kiekviena iš investavimo į nekilnojamąjį turtą (NT) krypčių turi savo specifiką. NT vystymas – ilgiausia investicijos kryptis, nuoma – optimali ir dažniausiai rinkoje pasitaikanti investicija, perpardavimas – trumpiausia, tačiau rizikingiausia investicija, investicija į NT fondus – pasyvaus pobūdžio investicija, kurią galite valdyti tik įnešdami ir „ištraukdami“ lėšas. Taip mano naujienų portalo Ekonomika.lt kalbinta „Raidla Lejins & Norcous“ nekilnojamojo turto ir infrastruktūros praktikos grupės vadovė, vadovaujanti teisininkė, advokatė Simona Oliškevičiūtė – Cicėnienė.
Kaip užtikrinti saugią investiciją į NT?
Kalbant apie investicijas į nekilnojamąjį turtą – yra kelios pagrindinės investicijų kryptys: turto vystymas, nuoma, perpardavimas ir investicija į NT fondus. Kaip ir apie bet kurios kitos investicijos atveju, svarbu tinkamai įvertinti rizikos laipsnį, kurį galite prisiimti, investicijos atsipirkimo trukmę ir laukiamą grąžą. Investicijos saugumas ir likvidumas priklauso nuo daugybės aplinkybių, tačiau itin svarbu yra parinkta tinkamiausia struktūra, profesionaliai ir kokybiškai suvaldytas procesas, tinkamai įvertintos ir tarp šalių paskirstytos rizikos bei sandorio dokumentuose numatyta tinkama apsauga nuo jų.
Kuo reikia pasidomėti prieš investuojant? Į ką reikėtų atkreipti dėmesį?
Investicija į komercinį NT iš esmės pagrįsta pinigų srautu iš nuomos, kitaip tariant perkamos nuomos pajamos. Todėl turi būti užtikrinta galimybė tiksliai prognozuoti ir suskaičiuoti tiek pajamas, tiek sąnaudas ir tinkamai apsidrausti nuo rizikų. Šiuo atžvilgiu yra svarbi aiški ir patraukli NT objekto koncepcija, tinkama lokacija, nuomininkų struktūra, rinkos situaciją ir tendencijas atitinkanti nuomos kainodara, ilgalaikės, teisiškai ir ekonomiškai gerai struktūrizuotos nuomos sutartys.
Pastarųjų metų patirtis įrodė, kad užtikrinant tinkamą pinigų srautą ir kuriant vertę itin svarbus yra profesionalus turto valdymas, taip pat vertintina ir pačių nuomininkų kokybė – reputacija, profesionalumas, finansinis pajėgumas ir kitos aplinkybės. Objektuose, kurie įsigyjami siekiant papildomai investuoti ir atstatyti ar sukurti papildomą vertę, svarbu pati idėja ir strategija, kaip tą įgyvendinti.
Kokios rizikos kyla investuojant į NT ir kaip jas suvaldyti?
Kalbant tik apie aktyviąsias investicijas – svarbu atsižvelgti bent į kelis pagrindinius dalykus: patį nekilnojamąjį turtą, kaip įsigyjamą objektą – kokios paskirties turtas įsigyjamas, koks jo esamas ar planuojamas valdymas, kokias teises į šį turtą įgytumėte; kitą sandorio šalį – jos reputaciją, patikimumą, patyrimą; ir, galiausiai, privalomus teisinius reikalavimus, kurie taikomi planuojamoms investicijoms; galiausiai, nemažai rizikų kyla ir paties investicinio sandorio įgyvendinimo metu – dažnai sandoris neįvyksta dėl netinkamai vedamų derybų ar nesiaiškintų sandorio šalių lūkesčių.
Kokiuose NT sektoriuose pastebimas didžiausias sandorių augimas?
Kalbant apie investicinius komercinio nekilnojamojo turto sandorius, didžiausias aktyvumas šiemet buvo pastebimas, matyt, biurų patalpų rinkoje. Rinkos atsigavimą stebime jau nuo 2013 m. pradžios. Sudarytų investicinio nekilnojamojo turto sandorių skaičius pasižymi išskirtiniu augimu, gerėja komercinių patalpų užimtumo rodikliai, pastebimas nuoseklus nuomos kainų augimas, tęsiami ir pradedami nauji stambių NT objektų vystymo projektai.
Sudarytas ne vienas reikšmingas sandoris – parduoti 3 ICOR grupės valdomi verslo centrai Vilniuje, verslo centras A.Goštauto g. 40, „Danske bank“ biurų pastatas Vilniuje, paskelbta apie verslo centro „Vilniaus verslo uostas“, verslo centro „North Star“ pardavimą, naujai vystomi du didžiuliai verslo centrai Konstitucijos prospekte – „Quadrum“ ir „K29“.
Ar galima sakyti, kad NT rinka jau stabilizavosi?
Mes šiuo metu matome aktyvią NT rinką; tai nulėmė pamažu didėjantis rinkos likvidumas, taip pat didelės vertės modernaus, kokybiškai ir profesionaliai valdomo komercinio turto pasiūla. Esant tokių stambių komercinio nekilnojamojo turto objektų pasiūlai, galima kalbėti ir apie didesnį investuotojų susidomėjimą. Iš tiesų rinka signalizuoja apie teigiamus pokyčius.
Ilgą laiką buvęs atotrūkis tarp pardavėjų ir pirkėjų lūkesčių sumažėjo. Natūralu, kad tokiu atveju yra didesnė tikimybė ir sėkmingoms deryboms, ir sandorių sudarymui. Na, o stabiliai gerėjantys bendri rinkos rodikliai, tokie kaip nuomos kaina ir užimtumas, didėjantis rinkos likvidumas bei tokia nemaža pasiūla modernaus, kokybiškai ir profesionaliai valdomo komercinio turto, matyt leidžia tikėtis teigiamų tendencijų ir ateičiai.
Ar galėtumėte duoti tris patarimus, norintiems investuoti į NT rinką.
Pirmiausia, tinkamai ir atsakingai įvertinkite įsigyjamą turtą, atsipirkimo trukmę ir laukiamą grąžą.
Supraskite visus savo prisiimamus įsipareigojimus bei tinkamai įvertinkite prisiimamas rizikas – sėkminga investicija nevyksta vadovaujantis principais „kuo greičiau“ ir „bet kokia kaina“.
Galiausiai, nebijokite pripažinti, kad kažko nežinote – turėkite profesionalių patarėjų komandą.
