Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ komercinių patalpų naujausia apžvalga rodo, kad 2011 metais šio rinkos segmento plėtra buvo gana vangi, visgi praėję metai turėjo pradžiuginti turto savininkus nedideliu nuomos kainų augimu. Teigiami kainų pokyčiai buvo stebimi biurų, sandėliavimo bei prekybinių plotų sektoriuose. Savo ruožtu investicinių sandorių srityje, nepaisant rinkoje nusistovėjusių ir stabilią būseną pasiekusių nuotaikų, ryškesnių procesų 2011 metais nebuvo užfiksuota.
„Ober-Haus“ duomenimis, 2011 metais, palyginti su 2010, komercinių patalpų plėtros apimtys buvo trečdaliu didesnės. Didžiuosiuose Lietuvos miestuose buvo įgyvendinti biurų, prekybinių ir sandėliavimo patalpų projektai, kurių bendras naudingas plotas siekia 70 000 m2. Tai yra beveik 6 kartus mažiau nei buvo pastatoma kasmet 2007-2009 m. laikotarpiu. Tokią situaciją suformavo natūrali plėtotojų reakcija į procesus, vykstančius tiek pačioje NT rinkoje, tiek ir visos šalies ekonomikoje. „Šiandien projektų įgyvendinimas pradedamas tik turint išankstines garantijas dėl statomo objekto užimtumo, t.y. sudarant išankstines nuomos sutartis ar kitus reikšmingus susitarimus. Todėl logiška, kad investicijų apimtys į naujų komercinių projektų statybas, kurių perspektyvos yra grindžiamos vien optimistiniu ateities tikėjimu, o nei konkrečiais kontraktais, itin sumenko“, - teigia Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas
„Ober-Haus“ duomenimis, bendra Vilniaus modernių biurų pasiūla per 2011 m. ūgtelėjo vos 0,5% ir pasiekė 446 500 m2. Naujos pasiūlos trūkumas lėmė teigiamus biuro patalpų užimtumo pokyčius. Paskutinįjį 2011 m. ketvirtį Vilniuje biuro patalpų vakansijos lygis sumažėjo nuo 9,4% iki 8,8%. 2010 m. pabaigoje šis rodiklis sudarė 10,2%. Bendras laisvų biuro patalpų plotas 2011 m. pabaigoje Vilniuje sumažėjo iki 39 400 m2. Kaune bendras laisvų modernių biuro patalpų lygis sumažėjo nuo 6,3% iki 5,4% ir dabar laisvų patalpų kiekis sudaro 4 100 m2, o Klaipėdoje neužimtumas smuktelėjo nuo 18,6% iki 17,5% ir sudarė 10 600 m2 laisvo ploto jau pastatytuose verslo centruose. 2011 metais Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje buvo atidarytas vos vienas 2 300 m2 naujas biurų pastatas „Evita“.
Kaip ir buvo prognozuota, biurų nuomos kainų augimas tęsėsi ir 2011 metais. „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje jos ūgtelėjo 6-11% (2-3 Lt/m2). Šiuo metu Vilniuje A klasės biurų nuoma siekia nuo 38 iki 48 Lt/m2, B klasės – 24-36 Lt/m2. Kaune ir Klaipėdoje biurų nuomos kainų lygis yra labai panašus: A klasė - 22-38 Lt/m2 ir B klasė – 12-22 Lt/m2. Kainų augimą 2011 metais lėmė ne tik gerėjantys įmonių veiklos rezultatai ar mažėjantis laisvų patalpų kiekis, bet ir sąlyginai žemas kainų lygis, ypač Kaune ir Klaipėdoje.
Po ilgesnės pertraukos teigiamos permainos stebimos ir sandėliavimo patalpų rinkoje, kur buvo įgyvendinti keletą naujų didesnių projektų. „Ober-Haus“ duomenimis, bendras modernių sandėliavimo patalpų kiekis Vilniaus mieste ir jo apylinkėse per 2011 m. išaugo 5,5% ir dabar siekia 372 400 m2 naudingo sandėliavimo ploto, Kaune ir jo apylinkėse šis rodiklis siekia 190 700 m2. Klaipėdoje ir jos apylinkėse 2011 m. pabaigoje bendras modernių sandėliavimo patalpų plotas sudarė 141 900 m2. Kituose Lietuvos didmiesčiuose naujų projektų per praėjusius metus nebuvo įgyvendinta.
Sandėliavimo patalpų nuomos kainos 2011 metais taipogi rodė teigiamus pokyčius. Per praėjusius metus naujų ir senų sandėliavimo patalpų nuomos kainos Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose vidutiniškai išaugo 10-15%. Šiuo metu Vilniuje naujos statybos sandėliavimo patalpas siūloma nuomotis už 10–15 Lt/m2, o senos – už 4–9 Lt/m2. Kaune nauji sandėliai - 11–14 Lt/m2, seni - 4–8 Lt/m2, o Klaipėdoje naujos sandėliavimo patalpas nuomojamos už 9-14 Lt/m2, seni sandėliai už 4-8 Lt/m2.
„Ober-Haus“ specialistų duomenimis, 2011 metais buvo sudaryti 5 didesni investiciniai sandoriai, kurių metu Lietuvoje įsigyta beveik 81 000 m2 bendro ploto modernių komercinės paskirties patalpų. Viso įsigyto turto vertė sudaro apie 230 mln. litų. Didžiausias 2011 m. sandoris - jau antrą kartą parduotas prekybos centras „Babilonas I“ Panevėžyje, kurį už 83,2 mln. Lt iš Jungtinėje Karalystėje registruotos bendrovės įsigijo Suomijos investicinė bendrovė. Beje, buvęs investuotojas pardavė prekybos centrą ketvirtadaliu mažesne kaina, nei buvo sumokėta 2006 m.
Pasak S. Vagonio, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovo, nepaisant stabilios situacijos komercinio nekilnojamojo turto sektoriuje, investicinių sandorių apimtys didesnių augimo tempų dar nerodo. Be to, priduria „Ober-Haus“ specialistas, kai kurie 2010-2011 metų investiciniai sandoriai buvo sudaryti nesant natūralioms rinkos sąlygomis: „Dalis turto buvo priverstinai parduota varžytinėse arba esant tam tikriems specifiniams susitarimams tarp pirkėjo ir pardavėjo, pavyzdžiui tarpusavio skolų užskaitymai, paskolų refinansavimas ir pan.“. Pasak S. Vagonio, labai tikėtina, kad ir 2012 metais bus užfiksuota tokių „netradicinių“ sandorių, kadangi stambieji užsienio ar vietos investuotojai vis dar atsargiai žvelgia į Lietuvos investicijų rinką bei nėra pasirengę mokėti kainos, kurios dažnai tikisi pardavėjai.
