Kaip išvengti nesusipratimų?
Tokie veiksmai, kaip fiziškas nuomininko neįleidimas į patalpas, elektros išjungimas, spynų pakeitimas ir kiti, pasak teisininkų, nėra geriausias sprendimas, nes tai gali būti palaikyta savavališku teisės vykdymu ir užtraukti teisinę, netgi baudžiamąją atsakomybę.
„Tačiau laimėti tokią bylą yra labai sunku, praktiškai nerealu, bet nervų toks teisminis procesas gali kainuoti labai daug. Apskundimo procesai yra gremėzdiški ir trunka ilgai“, – sakė Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Baudžiamųjų bylų skyriaus teisėjas dr. Olegas Fedosiukas. Anot jo, kad viskas vyktų sklandžiau ir greičiau, pirmiausia turi keistis politinė padėtis šalyje, be to, reikia paprastinti teisminius procesus.
Nuomininkams nereikia taikyti nuolaidų
Krizės metu nuomotojai siūlė mažesnes kainas ir priimtinesnes sąlygas. Vėliau, keičiantis situacijai, nemaža dalis jų, nuomininkui nesitikint, pateikė ultimatumą – mokėti didesnę kainą arba kraustytis.
„Krizė eina į pabaigą, jaučiame, kad nuomininkų apyvarta didėja. Natūralu, kad nuomotojai nori gauti geriausią rezultatą, o protingi nuomininkai supranta, kad situacija keičiasi, nuomos kainos taip pat“, – sakė Sigitas Jautakis, „Newsec Asset & Property Management Baltics“ generalinis direktorius.
Pasak jo, didesnė problema šiuo metu yra komercinių patalpų trūkumas. Specialistas sako, kad nuomininkai, kurie moka rinkos kainų neatitinkančią nuomos kainą ar yra išsireikalavę kitų nuolaidų, elgiasi nesąžiningai. „Jie laiku moka nuomą, tačiau neduoda naudos nei nuomotojams, nei prekybos centrui – nesiplečia, neduoda pridėtinės vertės sėkmingu verslu. Jie tik nuolat varsto prekybos centro vadovų duris ir verkšlena, kaip jiems yra blogai“, – sakė jis.
„Geriausia šiuo metu nuomotojams negailėti pinigų geriems teisininkams ir gerai pakratyti tuos, kurie neduoda naudos, o vien skundžiasi“, – sakė S. Jautakis. Anot jo, rinkos padėtis vis dar yra suprantama kiek iškreiptai ir nuomininkams nereikia taikyti nuolaidų.
Nuomotojas visada siekia komercines patalpas padaryti patrauklias, nuomininkui paranku išlaikyti kuo pigesnes nuomos kainas, nors verslas ir sekasi gerai.
Artūro Kojalos, „Maxima“ grupės įmonėms atstovaujančio advokato, nuomone, nesusipratimų ir nuostolių išvengti padeda preciziškai parengta nuomos sutartis, kuria turi pasirūpinti nuomotojas. „Nemanau, kad spynos pakeitimas yra išeitis, tačiau kartais priverstinis iškraustymas yra vienintelis efektyvus būdas išspręsti problemą“, – sakė A. Kojala.
Tačiau dažnai nuomininkas, persvarstęs nuomos sutartyje esančias sąlygas, nusprendžia, kad jos jo netenkina ar yra nesąžiningos. Tuomet, pasitelkęs laikinosios apsaugos priemones, nemoka nuomos ir nevykdo kitų įsipareigojimų. Laikinosios apsaugos priemonės, kurios draudžia nuomotojui priverstinai iškraustyti nuomininką, tampa kliūtimi nuomotojui veikti pagal rinkos sąlygas ir nuomotojas tampa įkaitu.
Susitarti – gražiuoju, bet su teisininkais
Gediminas Pruskus, UAB „INREAL valdymas“ direktorius sako, kad susitarti nuomininkams ir nuomotojams dažnai yra neįmanoma. „Prekybininkai dažniau yra „sukčiai“, todėl susitarti su jais būna sunku. Mums padeda tai, kad su klientais palaikome draugiškus santykius, todėl daugumą situacijų, kai reikia pakeisti patalpas ar kainą, yra išsprendžiamos derybų būdu“, – sakė G. Prunskus ir pabrėžė sutarčių tikslumo svarbą.
„Pagrindinis principas – gražiai elgtis. Tačiau svarbu ir tinkamos sutartys. Mes nesipykstame ir sutartimis nemojuojame, tačiau, jei reikėtų dalyvauti teisme, turėtume viską, ko reikia“, – sakė G. Prunskus.
„Augant nekilnojamojo turto rinkai, stebime tendenciją, kad nuomotojai „blogus“ nuomininkus nori keisti „gerais“, ir, be abejo, tuo tikslu iš naujo peržiūrinėja sutartis. Jei paaiškėja, jog sutartinių pagrindų nutraukti sutartį su tokiu nuomininku nėra, reikėtų ieškoti įstatyminių pagrindų nuomos sutarties nutraukimui. Pavyzdžiui, įstatyminiu pagrindu nuomos sutarties nutraukimui nuomotojo iniciatyva yra laikomas esminis sutarties pažeidimas iš nuomininko pusės. Tam, kad ateityje nuomotojas turėtų platesnes nuomos sutarčių nutraukimo galimybes, rekomenduojame naujas nuomos sutartis sudaryti itin atidžiai ir sutarties nuostatas formuoti nedviprasmiškai“, - sakė advokatė dr. Olga Petroševičienė, advokatų kontoros „Raidla Lejins & Norcous“ vyresnioji teisininkė.
