„Žinių radijo“ laidoje „Tarp keturių sienų" apsilankęs advokatas Aleksandras Kovalevskis gyventojams paaiškino, kokios yra sąlygos keliamos asmenims, jeigu šie nori pasirašyti sutartį naudojant e. paraštą, taip pat ir tai, kada gali būti naudinga įtvirtinti abiejų šalių sutarimą notariškai.
Ar teko matyti, kad nuomos sutartis būtų pasirašoma notariškai?
Dažniausia notariškai nepasirašoma, nes notarinės formos reikalavimo nėra, užtenka paprastos rašytinės formos.
Tačiau tam tikrais atvejais galima patvirtinti notariškai. Ir jeigu tokia sutartis patvirtinta notariškai, tai pagal ją yra paprasčiau po to išsieškoti kažkokias pinigines lėšas, kurios gali atsirasti iš tos sutarties.
Pavyzdžiui, įprastai praktikoje patariama notariškai patvirtinti kažkokius didesnius sandorius, kažkokias dideles nuomos sutartis, kur yra reikšmingi nuompinigiai ar kažkokie kiti susitarimai. Ir, matant riziką, kad galbūt kažkada viena ar kita šalis savo įpreigojimų nevykdys. Tai tokiu atveju galima patvirtinti nuomos sutartį.
Paprasčiau yra su išieškojimo procesu. Tai reiškia, kad galima, jeigu kažkuri šalis nevykdo savo finansinės prievolės. Iš esmės, galima kreiptis į notarą, pateikiant įrodymus, kad priešinga šalis neįvykdė savo įsipareigojimų ir notaras tuomet išduoda vykdomą įrašą, jau galima nešti vykdyti tiesiai antstoliui. T.y. nėra teisminio nagrinėjimo procedūros, nėra teismo posėdžių, kreipimosi į teismą ir t.t. Tai supaprastina tą ginčo sprendimą.
Bet tai apima tik finansinius dalykus?
Tai apima tik finansinius. Kaip ir sakiau, pirmiausiai, praktikoje tai nėra privaloma, antra, tai papildomos išlaidos, kaštai.
Kiek įprastai sutarties įteisinimas kainuotų pas notarą?
Aš įsivaizduoju, kad tokią sutartį patvirtinti kainuotų kažkur nuo 100–200 eurų.
Aišku, pas notarus būna ir eilės, šalys dažniausiai nori kuo greičiau sandorį sudaryti, nenori kažkokių formalumų papildomų. Tai dažniausiai notaro ir nesirenką.
Nuomos sutarties registravimas Registrų centre ir gyvenamosios vietos deklaravimas. Ką tai keičia?
Kai kuriems žmonės tai yra vis dar mistika, bet pabandysiu paaiškinti labai paprastai, žmonių kalba.
Registravimas nuomos sutarties reiškia tai, kad mes, t.y. sutarties šalys – nuomininkas ir numotojas – tarpusavyje pasirašo tą sutartį. Tai apie sutartį niekas nežino be nuomininko ir numotojo. Įregistruojant šią sutartį, ji yra išviešinama, įnešama į registrą, registrų duomenys yra viešai prieinami. Tai reiškia, kad apie sutartį leidžiame žinoti bet kokiems tretiesiems asmenims.
Įstatymas sako, kad tokiu būdu mes tą faktą, kad yra sudaryta nuomos sutartis, jau tada galime panaudoti prieš bet ką. Ne tik nuomininkas prieš numotoją tame santykyje nedideliame, bet ir galime panaudoti tam tikrais atvejais. Tai suteikia ir kompensacijų.
Pavyzdžiui, jeigu registruota nuomos sutartis, tai galima gauti ir būsto šildymui kompensacija, bet būtinai tai turi būti registruota, išviešinta.
Ar gali tą sutartį užregistruoti viena iš sutarties šalių kitai nežinant?
Iš esmės, tiek nuomininkas, tiek numotojas gali pateikti tą sutartį registracijai – Registrų centrui. Tai galima padaryti pateikiant tiesiogiai tą sutartį arba el. būdu.
Išregistruoti [sutartį] taip pat gali viena ar kita šalis. Tokiu atveju reikia pateikti sutarties nutraukimo faktą patvirtinančius dokumentus, kad sutartis nutraukta.
O jeigu sutartis pasibaigė?
Taip pat reikia informuoti, kad sutarties terminas yra pasibaigęs ir sutartis nepratęsta.
Jeigu kalbame apie gyvenamosios vietos deklaravimą, tai yra žinoma, kad kiekvienas asmuo turi deklaruoti savo gyvenamąją vietą. Tai galima deklaruoti gyvenamąją vietą ir nuomojamame bute ar kažkokiam gyvenamajame objekte, bet tokiu atveju reikia gauti savininkų sutikimą. Tu negali be savininko sutikimo deklartuoti numojamame bute savo gyvenamosios vietos.
Lygiai taip pat, jeigu savininkas nori išdeklaruoti asmenį, jis gali bet kada savo sprendimu vienašališkai tokį sutikimą atšaukti ir tada ta deklaracija dingsta.
Gyvenamosios vietos deklaravimas nesukuria nuomininkui kažkokių papildomų teisių. <...> Dažniausiai savininkai išsigąsta, kad atsiranda nuomininkui kažkokios papildomos teisės, kad jis gali pretenduoti į butą.
Tai tikrai tokių dalykų nebūna. Ir kaip labai greitai galima tai deklaruoti, taip ir išdeklaruoti. Tai viskas, iš esmės, priklauso nuo savininko valios.
Kas gali būti, tai tam asmeniui atkeliautų korespondencija iš oficialių institucijų, nes jis yra deklaravęs, išviešinęs tą gyvenamąją vietą.
Jei mes kalbame ir apie buveinės registraciją, jeigu juridinis asmuo, irgi tam reikalingas savininko sutikimas. Yra tokių vietų, kur labai daug tų buveinių priregistruota ir netgi verčiasi asmenys, duoda sutikimus registruoti buveinę ir už tai ima pinigus.
Tai yra savotiškas verslas. Pavyzdžiui, kažkoks objektas, negyvenamosios paskirties, patalpos dažniausiai ir ten yra registruojama labai daug juridiniu asmenų buveinių.
Nemažai pirkimo–pardavimo preliminarias sutartis dažniausiai įkeliame į nuotolinio pasirašymo platformas ir didžioji dauguma žmonių pasirašinėja nuotoliniu būdu. O kaip su nuomos sutartimis, kokios apimties gali būti failas, pats dokumentas?
Dokumentas gali būti pakankamai didelis. Tik ar visą laiką yra būtinybė turėti 10–11 lapų nuomos sutartį.
Tam tikrus dalykus reglamentuoja ir įstatymai. Jeigu taip, kaip reglamentuoja įstatymai, tau tinka, tai, iš esmės, tu gali įdėti tik nuorodą į įstatymą ar tiesiog neaptarti papildomai. Reiškia, jei nebus aptarta sutartyje, bus vadovaujamsi įstatymais.
Tai iš tikrųjų sutartis gali būti vieno puslapio, kur yra numatyti nuomininko duomenys, nuomotojų duomenys apie objektą ir svarbiausia – finansiniai klausimai apie nuompinigius, baudas ir t.t. Tai sutarti gali būti labai aiški ir trumpi.
Dėl pasirašymo sutarties – taip, jau tas variantas, kai žmonės pasikeičia savo skenuotais, rašytais variantais elektroniniu paštu, jis nėra jau toks populiarus. Jį tikrai keičia elektroniniai parašai, kadangi tai yra žymiai patogiau. Įkeliate į platformą ir matote, kada kita šalis pasirašo sutartį, gaunate pranešimą. Tokių dokumentų taip pat negalite pamesti.
Ar tiesa, kad negali būti, jog viena šalis sutartį pasirašo elektroniniu būdu, o kita – deda originalų parašą?
Tai yra visiška tiesa. Jeigu renkatės tą elektroninį būdą, tai reiškia, kad abi šalys turi pasirašyti elektroniniu būdu.
Jei vis dėlto renkatės popierinius variantus pasirašyti originaliais parašais, tai nesvarbu, kad viena šalis turi elektroninį parašą, vis tiek turi būti pasirašoma originaliu parašu.
<...> Dar pridėsiu papildomai, kad ir įstatymas numato teisę numotojui patekti į butą. Jeigu jis neturi raktų, jis negali patekti, reiškia, negali tikrinti būklės. Pagal įstatyma jis turi užtikrinti, kad būstas būtų tinkamas tam tikrai paskirčiai.
Reiškia, tam tikrais atvejais [nuomotojui] įstatymuose numatyta pareiga atlikti ir kapitalinį remontą. Savininkas turi turėti būdą patektį į būstą ir vykdyti pareigas pagal įstatymus.
<...> Sutartyje dažniausiai būna atskiri punktai, kurie pataria, kaip tas vizitavimas gali vykti, prieš kiek ir kokiu būdu turi įspėti. Todėl patariama tokius momentus aptarti detaliau.
Visą laidos įrašą galima išklausyti čia:
