Praėjusią savaitę Druskininkuose tarptautinėje verslo konferencijoje „Verslas regione: dabartis ir ateitis”, kurią surengė Alytaus verslo konsultacinis centras, pranešimą skaitė ir DnB NORD banko vyriausiasis analitikas profesorius Rimantas Rudzkis. Analitikas atsakė ir į keletą „Alytaus naujienų” korespondento Gedimino Vaitekūno klausimų.
- Gerbiamasis profesoriau, per porą metų šalyje nekilnojamojo turto (NT) kainos išaugo daugiau negu tris kartus. Kas išpūtė NT kainų burbulą ir kada jis sprogs?
- Mano nuomone, labai nelengva atsakyti, ar apskritai yra NT kainų burbulas.
- Kodėl?
- Viena vertus, būsto ir žemės kainos yra tikrai labai aukštos. Jeigu skaičiuosime įperkamumo indeksą, tai yra padalysime žmogaus vidutines mėnesio pajamas iš vieno kvadratinio metro kainos, tai šis indeksas bus labai mažas. Gyventojai iš savo uždirbtų pajamų neįpirktų nei būsto, nei žemės sklypo.
Kita vertus, rinkos ekonomikoje egzistuoja pasiūlos ir paklausos dėsnis. Lietuvoje dar labai mažai statoma gyvenamųjų namų.
- Bet juk šalis pamažu virsta statybų aikštele.
- Spręskite patys. 2006 metų duomenimis, Lietuvoje tūkstančiui gyventojų būsto buvo pastatyta aštuonis kartus mažiau negu Airijoje ir dukart mažiau negu Danijoje. Beje, Danijoje būsto fondas vienam gyventojui yra du su puse karto didesnis nei Lietuvoje. Ir estai stato dukart daugiau negu mes.
Taigi statome mažai, būstą perka nemažai ekonominių emigrantų, kurių įperkamumo indeksas gerokai didesnis nei Lietuvoje dirbančių gyventojų, ir pasiūla nespėja tenkinti augančios paklausos. Tad NT kainos ir yra aukštos. Juk atsiranda perkančiųjų. Trumpai tariant, mielės kainoms kildinti buvo maža pasiūla, didelė paklausa, emigrantų pinigai, iki šiol buvusios gana pigios bankų paskolos ir pernelyg optimistiniai žmonių lūkesčiai.
- Praėjusių metų antroje pusėje NT kainų burbulas nustojo pūstis, sulėtėjo ir kai kur net apmirė būsto pirkimas. Kas atsitiko?
- NT kainos pakilo iki aukštumų, pradėjo brangti ir bankų paskolos būstui pirkti. Gyventojai ėmė skaičiuoti ir svarstyti, kad atiduoti bankams palūkanas bus nelengva. Be to, pasikeitė ir aplinka. NT kainos nustojo augti Ispanijoje, Didžiojoje Britanijoje, o Latvijoje ir Estijoje pradėjo net mažėti. Tiesa, kaimyninėse Baltijos šalyse jos buvo labai didelės.
- O kas vyksta Lietuvoje?
- Anksčiau stabiliai augant būsto kainoms žmonės skubėjo imti paskolas ir pirkti butus. Juk po pusmečio jie būtų buvę dar brangesni. Šiandien gyventojai atsargesni ir neskuba pirkti, laukia galvodami, kad netrukus būstas pigs. Taigi perkančiųjų sumažėjo. Savo rinkodarą pakeitė ir bankai. NT kainoms nustojus kilti jie klientams liovėsi teikti kreditus, už kuriuos buvo galima iš karto įsigyti naują būstą. Paprastai bankai retai teikia šimto procentų dydžio paskolas NT. Tačiau, kai būsto kainos kilo, jie beveik niekuo nerizikavo. Sakykime, bankas šiandien išdavė 200 tūkstančių litų paskolą butui įsigyti, po trijų mėnesių jo vertė išaugo iki 220 tūkstančių ir taip toliau... Be to, nustojus kilti NT kainoms, iš rinkos pradėjo trauktis spekuliantai, gyventojų lūkesčius pablogino infliacija.
- Kokia infliacijos įtaka gyventojų lūkesčiams?
- Žmogus, paėmęs banko paskolą, moka palūkanas. Šias atidavus, jam lieka pinigų butui išlaikyti, maistui nusipirkti, kitoms būtiniausioms išlaidoms. Jau pabrango šildymas, dujos, degalai. Infliacija būtiniausių išlaidų segmente ne aštuoni, o visi dvidešimt procentų. Netrukus brangs elektros energija. Žmonės pradėjo svarstyti, ar įsigiję būstą sau užtikrins buvusią gyvenimo kokybę. Sumažėjo būsto paklausa, bet poreikis ir toliau išlieka didelis.
- Kur pakryps NT rinkos vektorius?
- Mano nuomone, NT rinkos vektorius statytojų rankose. Jeigu jie nors kiek nuleis kainas, rinka gali dar labiau apmirti.
- Kodėl?
- Žmonės ims laukti, kol būsto kainos dar labiau sumažės. Pasaulinė praktika rodo, kad kartais tokiais atvejais NT kainos nekrinta, o rinka užšąla. Taip atsitiko ir Švedijoje, kur keletą metų NT sandorių sumažėjo iki minimumo.
Šiemet turėtų paaiškėti, kas atsitiks su šalies NT rinka. Jeigu didžiosios statybos kompanijos, NT bendrovės NT kainas nuspręs užšaldyti, tai šios nei didės, nei mažės.
- Kai kurie ekspertai šiomis dienomis gąsdina, esą sprogus būsto kainų burbului šalies ekonomiką ištiks krizė.
- Apie NT kainų burbulą jau kalbėjau. Gal jo ir išvis nėra. Bene blogiausias scenarijus, jeigu NT kainos sustings. Tuomet naujo būsto bus statoma dar mažiau, sumažės bankų paskolų. Sumažės ir pinigų, ir vartojimas. Bus surenkama mažiau mokesčių. Kris ir bendrojo vidaus produkto augimo tempai. Blogės gyventojų lūkesčiai. Ekonomikai tai nebūtų didelė tragedija, bet tragedija valstybės sektoriui bus dar didesnė, nes jis negaus planuotų pajamų. Nebus pinigų mokytojų ir bibliotekininkų algoms didinti. Pasipils protestai, žmonės eis į gatves. Mano nuomone, NT rinka atsidūrė kryžkelėje.
