Tradicinis nekilnojamo turto vertinimo mastelis yra „vieta, vieta ir vieta”. Stovint Vilniaus senamiesčio Tilto gatvėje ir žiūrint į apleistus negyvus namus, nesinorėtų ginčyti šios iš esmės teisingos taisyklės, tačiau pakalbėti apie rimtesnę „vietos“ analizę – verta.
Tilto gatvė turi potencialo tapti energinga žmonių susitikimų vieta, bet šiandien yra greičiau automobilių parkavimo aikštelė, keli nedrąsūs verslo bandymai atidaryti čia tai kavinę, tai restoraną, dažniausiai baigiasi užrašu „remontas“ ir savininkų pasikeitimų, t.y. bankrotu.
Nekilnojamojo turto nuoma (biurai) čia kainuoja bent du kartus mažiau (nuo 45 Lt/m2. iki 65 Lt/m2), nei prekybinės patalpos turistų gausiai lankomoje Aušros vartų gatvėje (140 Lt/m2 – 163 LT/m2, vidurkis 120 Lt/m2), ji yra bent trečdaliu mažesnės nei judrioje Vokiečių gatvėje (apie 96 Lt/m2, vidurkis – 79 Lt/m2). Dar daugiau, čia išnuomojamos tik biuro patalpos, erdvių, skirtų prekybai tiesiog nesiūloma. Kodėl?
Atsakymas paprastas – čia trūksta pėsčiųjų, kitaip vadinamų pirkėjais, srautų, nes judri Tilto gatvė tiesiog yra skirta ne žmonėms, o jų automobiliams. Vadinasi, kavinių verslas čia labai rizikingas, o parduotuvėlėms net neverta svajoti apie pirkėjų pinigines – ir piniginės, ir pinigai čia neužsusk iš Gedimino prospekto.
Išlikti čia gali tik tokios įstaigos, kurios arba turi nelimituotus biudžetus reklamai klientams privilioti, tačiau tokios užuot rizikavusios, keliasi į potencialiai perspektyvesnes vietas, arba kirpyklos, turizmo agentūros, į kurias klientai ateitų todėl, kad vertina jų paslaugas, ir jiems nesvarbu, kur tos paslaugos yra įsikūrusios.
Tilto gatvės atgaivinimo idėja Vilniuje sklando jau gerus 20 metų. Sklando, bet negimsta. Vis dėlto, ar galima šią gatvę atgaivinti ir paversti patrauklia verslui? Internetiniame forume „Spekuliantai.lt“, kur diskutuoja naujoji investuotojų karta, surengiau mini apklausą, ieškodamas naujų, kitoniškų idėjų.
Septynių atsiliepusiųjų nuomone, padėtį pakeisti galima. Tereikia paplatinti šaligatvius, uždaryti, arba iki 18 valandos, kaip Gedimino prospekte, apriboti automobilių srautą ir atnaujinti apsilaupiusius pastatus. Virtusi pėsčiųjų gatve ji atsigautų ir, tikėtina, pritrauktų įdomių verslų, pasiryžusių ir galinčių konkuruoti su kaimyniniu prospektu.
Tačiau mieste įrengti vieną metrą šaligatvio kainuoja apie 136 Lt/m2, tad minimalią savivaldybės investiciją Tilto gatvėje, metru praplatinant šaligatvius, reikėtų skaičiuoti bent 250,000 Lt. Daug tai ar mažai? Jeigu mąstytume, kad tuos pinigus Vilniaus savivaldybė galėtų susigrąžinti per mokesčius, -- ne. Jeigu laikytume įsikibę nuogų biudžeto eilučių ir vadovautumės tik šia diena – taip.
Akivaizdu, kad taip neatsitiks. Tai rodo kad ir nauja, paskutiniųjų metų, bėda – nekilnojamojo turto mokestis nepriklauso nuo objekto vietos miesto žemėlapyje. Komercinėje vietoje įsikūręs kaimynas iš vienodo mokesčio tarifo, bet nevienodų verslo sąlygų išlošia tris kartus. Smulkiems ir vidutiniams verslininkams tai paprasčiausiai reiškia lėtą mirtį.
Taigi, lavonas liks lavonu, nebent didumą Tilto gatvės pastatų nupirktų strateginis investuotojas. Keli pirmieji žingsniai jau matyti – vieną daugiaaukštį pastatą jau įsigijo privataus kapitalo įmonė, ketinanti jį paversti gyvenamaisiais apartamentais.
Tuomet beliks kur kas paprastesnis klausimas, kiekvienos miesto gatvės dilema – o kur gi toji gatvė veda? Tilto gatvė kol kas neveda niekur – ji tiesiog jungia du automobilių kamščius Žygimantų ir Vrublevskio gatvėse. Reikia tikėtis, kad ateityje ten bus strateginiai investuotojai domėsis ne tik gyvenamosios paskirties namai, bet ir stambiais visuomeninio naudojimo paskirties projektais.
Matas Macijauskas yra bendrovės „Eika“ rinkos analitikas
