Tai, kaip vyksta būsto pirkimo procesas, žinoma tikrai ne kiekvienam pirkėjui. Vieni per daug nesidomi – atiduoda viską tvarkyti specialistams, o kiti bando klausinėti, ieškoti informacijos ir suprasti. Mes priklausome pastarajai grupei, stengiamės kaip įmanoma daugiau sužinoti apie šio proceso eigą. Šiame straipsnyje – apie pagrindinius būsto pirkimo etapus ir ką verta žinoti kiekvienam gyvenamojo būsto pirkėjui.
Trys svarbūs etapai
Kai paskolos davėjas patvirtina, jog paskolą suteikia ir pirkėjai gauna paskolos pasiūlymą (angl. „mortgage offer“), lieka sutvarkyti teisinius aspektus – ir būstas tavo. Tačiau tai, kaip vyksta tas teisinis procesas, iš pradžių atrodo lyg tamsus miškas – per daug klausinėti ir trukdyti advokatams nesinori, todėl tenka šiek tiek pasidomėti patiems.
Teisiniai reikalai, kuriuos sutvarkyti turi nuosavybės teisių perdavimo advokatas (angl. „conveyancing solicitor“), yra itin svarbus dalykas būsto pirkimo procese. Viską paruošti galima ir pačiam, tačiau jokių žinių apie šį procesą neturintiems, to daryti nepatariama – jei kas nors bus blogai, ne tik pats nukentėsi, bet gali tekti atlyginti ir pardavėjo nuostolius.
Būsto pirkimo teisinį procesą galima skirstyti į pagrindines dalis: tai laikas iki sutarties pasirašymo (angl. „Pre-exchange of Contracts“), sutarties pasirašymas (angl. „Exchange of Contracts“) ir sutarties įteisinimas (angl. „completion“).
Pirmiausia advokatai gauna sutarties ruošinį (angl. „draft contract“) iš pardavėjo advokatų, kuriame nurodyta visa informacija apie būstą bei pardavimo sąlygos. Advokatas, tardamasis su pirkėju, turi jį patikrinti ir suderinti.
Tuomet pateikiamos paraiškos dėl informacijos apie būstą vietos savivaldybėje ir kitose institucijose. Atsakymai turėtų būti pateikti per kelias savaites. Svarbu prisiminti, kad ši informacija galioja apie mėnesį, tad jei būsto pirkimo procesas paskui vyksta lėtai, gali būti, jog informacija bus pasenusi.
Taip pat, prieš parengdamas sutartį, advokatas turi pateikti užklausas pardavėjo advokatams, kad vėliau nekiltų jokių nesusipratimų su nuosavybe. Turėtų būti išsiaiškinta, ar dėl būsto nevyksta kokių nors teisinių ginčų, kokios yra tikslios nuosavybės ribos, kokia žemės nuoma (angl. „Ground rent“) yra mokama, jei nuosavybės valdymo tipas – „leasehold“.
Prieš pasirašymą – patikrinimai
Taip pat reikalaujama, kad pardavėjas pateiktų sertifikatą apie energijos sunaudojimą (angl. „Energy Performance Certificate“ – EPC) pastate. Internete galima rasti ir kiek pasenusios informacijos, pavyzdžiui, skaitant apie namo pirkimą, kai kur vis dar minima, kad pardavėjas advokatams būtinai turi pateikti informacijos apie būstą paketą (angl. „Home Information Packs“ – HIP). Šis reikalavimas įsigaliojo 2007 metų rugpjūtį, tačiau buvo atšauktas 2010 metų gegužės 21 dieną.
Svarbus dalykas, prieš pasirašant sutartis, abiem pusėm susitarti ir nuspręsti, kada sutartis bus įteisinta (angl. „completion date“). Tą dieną pirkėjas gaus raktus ir galės įsikelti į naująjį būstą. Tai gali būti kelios savaitės nuo sutarties pasirašymo ar net ta pati diena – tai priklauso nuo to, kaip susitaria pirkėjas ir pardavėjas.
Prieš sutarties pasirašymą, advokatai pirkėjui atsiunčia ir oficialią paskolos sutartį (angl. „mortgage deeds“). Per sutarties pasirašymą, pirkėjas įprastai perveda užstatą už būstą (mūsų atveju, 10 proc. būsto vertės) savo advokatams. Paskolos davėjai taip pat turi būti informuoti apie šią datą, kad būtų pasiruošę padaryti pinigų perlaidą. Po šio etapo nė vienai pusei nebeapsimoka apsigalvoti. Jei pirkėjas nebepirks būsto, praras užstatą. Jei pardavėjas apsigalvotų, pirkėjas gali prašyti kompensuoti nuostolius.
Taip pat, jei perkama nuosavybė yra „freehold“ ir paskolos davėjas to reikalauja, pasirašius sutartį, būtina apdrausti pastatą. Draudimų palyginimą galima rasti http://www.gocompare.com. Reikia turėti visą informaciją apie perkamą nuosavybę – tuos duomenis galima rasti sutartyje. Padėti susitvarkyti draudimą siūlo ir advokatai.
Po įteisinimo – nauji namai
Abiem pusėm pasirašius sutartį, pirkėjo advokatai užbaigia visus reikalus su paskolos davėju ir paruošia persiųsti visus pinigus pardavėjui. Tuo metu sumokamas žyminis mokestis (angl. „Stamp Duty“) ir registracijos mokestis Žemės departamentui (angl. „Land Registry fees“).
Sutarties įteisinimo dieną (angl. „completion date“) advokatas perveda pinigus pardavėjo advokatams ir namo pirkimo procesas yra baigtas. Tuomet pirkėjas gauna nuosavybės teisių perdavimo aktą (angl. „transfer deeds“) ir nuosavybės teises patvirtinantį aktą (angl. „title deeds“).
Jei namo pardavimo–pirkimo procese dalyvauja nekilnojamojo turto agentūra, įprastai raktai būna palikti jai. Kai tik pinigai sumokami, pirkėjas gali pasiimti raktus ir persikelti į naujus namus.
Dažnai kyla klausimas, kada bus pirmoji paskolos įmoka? Pateikiant paraišką dėl paskolos, skolintojas pasiteirauja, kurią dieną kas mėnesį tiesioginio debeto pavedimu (angl. „Direct Debit“) turėtų būti nuskaičiuoti pinigai. Dažniausiai paskolos davėjas iškart po sutarties įteisinimo praneša, kada pirmąjį kartą ir kokią sumą nuskaičiuos nuo banko sąskaitos. Taip pat įspėjama, kad pirmoji įmoka gali būti net iki dviejų kartų didesnė dėl to, kaip skaičiuojamos palūkanos, jei sutartis įteisinama mėnesio viduryje.
Štai taip tvarkingai turėtų vykti būsto nuosavybės teisių sutarties rengimas, pasirašymas ir įteisinimas. Mes jau įpusėjome šį procesą ir dar liko kelios savaitės iki sutarties pasirašymo ir įteisinimo. Dabar belieka laukti. Todėl straipsnio tęsinyje, kuris pasirodys tada, kai būstą nusipirksime, pasistengsiu viską apibendrinti ir tiesiai šviesiai papasakoti, kiek ši teorija atitiko mūsų praktiką.
Jolanta TERMINAITĖ
Taip pat skaityklite:
Eksperimentas: kaip emigrantui gauti būsto paskolą Anglijoje (1)
Eksperimentas: kaip emigrantui gauti būsto paskolą Anglijoje (2)
Eksperimentas: kaip emigrantui gauti būsto paskolą Anglijoje (3)
Eksperimentas: kaip emigrantui gauti būsto paskolą Anglijoje (4)
