NT brokeris Mantas Mikočiūnas sakė, kad šiuo metu anksčiau miegamaisiais laikyti mikrorajonai tampa miesto centru.
„Pavyzdžiui, Antakalnis ar Žvėrynas yra centrinis ar miegamasis rajonas? Šiuose rajonuose beveik nėra naujos statybos būstų, tad sena statyba yra bene vienintelė galimybė įsigyti būstą. Namai šiuose rajonuose taip pat kitokie, ne tarybinės chruščiovkės, bet dar senesni.
Taip pat yra nemažai žmonių, kurie nori būsto būtent šiuose mikrorajonuose, todėl čia būsto kainos augo kur kas daugiau nei tolimesniuose miegamuosiuose rajonuose, pavyzdžiui, Pašilaičiuose ar Lazdynuose“, – pasakojo NT brokeris.
Taip pat M. Mikočiūnas atkreipė dėmesį, kad kažkada miesto pakraščiu laikyta Šeškinė ar Karoliniškės dabar laikomi strategiškai patogiais mikrorajonais.
„Šie mikrorajonai yra palyginti netoli miesto centro. Tai irgi duoda didelį kainos impulsą būstų brangimui. Nors Šeškinėje ar Karoliniškėse esantys seni daugiabučiai niekuo nesiskiria nuo tolimesniuose mikrorajonuose esančių daugiabučių, tačiau jų strateginė vieta – geresnė.
NT vieta yra vienas pagrindinių faktorių lemiančių kainą. Netgi gali būti tas pats mikrorajonas, tačiau viena jo dalis bus strategiškai patogesnė, ten kainos bus didesnės“, – komentavo NT brokeris.
Anot jo, dar senos statybos būsto kainas lemia jo būklė.
„Jos priklauso nuo to, ar butas yra suremontuotas, kada remontas buvo jam atliktas. Kaina gali siekti nuo 1,3 tūkst. iki 2 tūkst. eurų už vieną kvadratinį metrą“, – skaičiavo M. Mikočiūnas.
Daugiausiai brango būstai miesto centre?
„Registrų centro“ analitikai pastebi, kad per pastaruosius 5 metus butų kainos Vilniuje vidutiniškai padidėjo beveik pusantro karto.
„Pastaruoju metu butų kainos Vilniaus mieste nuosekliai augo – vidutinis metinis kainų augimas siekė apie 7 procentus. Tai reiškia, kad palyginti su 2016 metais, šiuo metu už butą pirkėjai sumoka maždaug 40 proc. didesnę kainą. Žinoma, Vilniaus miesto savivaldybė nėra vienalytė, ją sudaro 21 seniūnija, kuri turi savo specifinę butų rinką, vystymo potencialą ir skirtingas pirkėjų preferencijas. Dėl šios priežasties atskirose seniūnijose skiriasi ir vidutinė butų pardavimo kaina, ir nagrinėjamo laikotarpio vidutinių kainų dinamika“, – sakė „Registrų centro“ duomenų analitikas Paulius Rudzkis.
Šiuo metu, anot jo, mažiausios senesnės statybos butų, tų, kai sandoris sudarytas praėjus 2 ar daugiau metų po statybos užbaigimo, kainos sostinėje fiksuojamos Panerių, Naujosios Vilnios ir Grigiškių seniūnijose – čia vidutinės senesnės statybos butų kainos siekia apie 1,2 tūkst. už kv. metrą ir yra 35–45 proc. mažesnės už viso Vilniaus vidurkį.
„Dar kainos žemesnės ir šiuose mikrorajonuose – Naujininkuose, Viršuliškėse, Vilkpėdėje, Šeškinėje, Pašilaičiuose, Lazdynuose, Karoliniškėse, Justiniškėse ar Fabijoniškėse, kur butų kainos šiuo metu svyruoja apie 1,5 tūkst. eurų už kv. metrą, arba 15–20 proc. mažiau už vidurkį.
Brangesnių butų šiuo metu galima rasti Šnipiškėse, Antakalnyje ar Žirmūnuose, kur vidutinė buto kaina jau siekia apie 2 tūkst. eurų už kv. metrą. Na, o didžiausios kainos šiais metais fiksuojamos Senamiestyje, Naujamiestyje ar Žvėryne parduotuose senesnės statybos butuose, kur kainos svyruoja apie 2,4–3 tūkst. eurų už kv. metrą ir yra 30–70 proc. didesnės už vidurkį“, – teigė „Registrų centro“ specialistas.
Pasak jo, senesnės statybos butai labiausiai brango Naujamiestyje, Senamiestyje, Šnipiškėse ir Žirmūnuose
Per pastaruosius penkerius metus senesnės statybos butų kainos Vilniaus mieste paaugo nuo 40 iki 70 procentų.
„Senesnės statybos butų kainos labiausiai augo tose sostinės vietose, kur per pastaruosius keletą metų įvyko daugiausiai pokyčių – pastatyta naujų daugiabučių, kurie savaime kilstelėjo ir senesnių butų kainas, atnaujinta infrastruktūra, kuri į seniūnija priviliojo butų pirkėjus. Mažiausias kainų pokytis matomas miegamuosiuose rajonuose, kuriuose struktūriškai dominuoja senesnės statybos butai, tad didelė pasiūla ir palyginti mažesnis pirkėjų susidomėjimas, natūralu, nedaro tokio didelio spaudimo kainų augimui“, – komentavo P. Rudzkis.
Jis pastebėjo, kad sparčiausias senesnės statybos butų kainų augimas fiksuojamas Naujamiesčio, Senamiesčio, Šnipiškių ir Žirmūnų seniūnijose – čia kainos per pastaruosius 5 metus paaugo apie 63–67 procentus.
„Kiek kuklesnis kainų augimas fiksuotas Naujosios Vilnios, Lazdynų, Karoliniškių, Naujininkų, Grigiškių, Vilkpėdės, Šeškinės ir Panerių seniūnijose – šiuose rajonuose senesnės statybos butų kainos per 5 metus paaugo nuo 50 iki 60 procentų. Na, o sąlyginai kukliausias kainų augimas buvo Pašilaičių, Verkių, Justiniškių, Pilaitės, Žvėryno, Fabijoniškių, Viršuliškių ir Antakalnio seniūnijose, kur senesnės statybos butai per penkmetį pabrango 40-45 procentais“, – skaičiavo P. Rudzkis.
Duomenys nėra tikslūs?
Įmonės „Real data“ vadovas ir NT ekspertas Arnoldas Antanavičius teigė, kad „Registrų centro“ skaičiavimai nėra tikslūs.
„Kai „Registrų centras“ skaičiuoja senos ir naujos statybos būstų kainas, jis neišskiria rekonstruotų pastatų grupės. Pavyzdžiui, centrinėje miesto dalyje vystytojai labai dažnai žemę nuomojasi iš valstybės. Šiose teritorijose vystytojai formaliai nurodo, kad daro pastato rekonstrukciją.
Pavyzdžiui ima gamybines patalpas, kurios buvo pastatyto 1975 metais, jas nugriauna ir pastato naujus butus. Tačiau „Registrų centras“ tokį pastatą formaliai fiksuoja, kaip senos statybos daugiabutį, pastatytą 1975 metais. Nors iš tikrųjų tai yra naujas pastatas“, – komentavo NT ekspertas.
Anot jo, dėl šios priežasties ir atsiranda skaičiavimai, kad senos statybos būstai brangsta, nes jų kainas kelia nauji būstų statybos projektai.
„Tačiau realybė yra visai kitokia. Toje dalyje senų būstų iš tikrųjų yra labai daug naujos statybos daugiabučių. Jie formaliai įvardijami, kaip senos statybos būstai ir kelia kainos vidurkius.
O miegamieji mikrorajonai tokios problemos su valstybinės žemės nuoma neturi. Ten plėtra vyksta ant nuosavos vystytojų žemės. Todėl ten nauja statyba ir yra nauja statyba“, – pastebėjo A. Antanavičius.
Tuo metu „Registrų centras“ aiškino, kad senesnės statybos būstais laiko tuos sandorius, kurie buvo sudaryti praėjus 2 ir daugiau metų po statybos užbaigimo.
Minėtas rekonstrukcijas šiuo atveju priskiriame prie naujos statybos, bet tik tuo atveju, jei po rekonstrukcijos NT registre buvo įregistruoti NT objekto pakeitimai, pvz., pasikeitė bendras plotas, atsirado naujų patalpų (butų).
Jeigu po rekonstrukcijos naujų patalpų (butų) įregistruota nebuvo, tuomet nelaikoma, kad tai yra naujai atsiradęs butas ir tokio buto sandoris priskiriamas prie senos statybos“, – aiškino „Registrų centras“.
Daugiausiai kainos didėjo miegamuosiuose mikrorajonuose
A. Antanavičius taip pat atkreipė dėmesį, kad kainos augo visuose Vilniaus mikrorajonuose.
„Iš tiesų miegamuosiuose kainų augimas netgi buvo didesnis, nes miesto centre būstai jau buvo ir anksčiau brangūs. Todėl 200 eurų didesnė kaina už vieną kvadratinį metrą centre gali reikšti iki 10 proc. pakilusią būsto kainą, o miegamajame rajone – apie 20 proc. didesnę kainą.
Pavyzdžiui, jeigu anksčiau miegamajame rajone būstas kainavo 50 tūkst. eurų, o dabar kainuoja 60 tūkst. eurų, tai 10 tūkst. pokytis nėra toks reikšmingas, tačiau procentine išraiška reikš apie 20 proc. kainos padidėjimą. Tuo metu centrinėje miesto dalyje 10 tūkst. kainos augimas gali reikšti 2 proc. ar 4 proc. kainų augimą“, – komentavo A. Antanavičius.
