Po šių metų pradžioje patirto nedidelio atokvėpio, kuomet buvo žymiai sumažėjęs sandorių skaičius, birželio ir liepos mėnesiais nekilnojamo turto rinka pagyvėjo. Per šiuos du mėnesius sandorių skaičius buvo net kiek didesnis nei vidutiniškai pernai metais. Tiesa, augimą lėmė sandoriai senesnės statybos butais, tuo tarpu naujos statybos butų pardavimai žymiau pasistiebę buvo tik birželį.
„Istorinėse aukštumose išliekantis būsto įperkamumas, pagerėję gyventojų lūkesčiai, žemos būsto paskolų palūkanų normos ir augantis vidutinis darbo užmokestis turi teigiamos įtakos būsto rinkos aktyvumui. Vis tik praėjusių metų aukštumos, pasiektos ruošiantis euro įvedimui, šiemet mažai tikėtinos – bendras sandorių skaičius Vilniuje turbūt bus maždaug dešimtadaliu mažesnis nei pernai“, ‒ teigia „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Vaiva Šečkutė.
Įperkamumas Vilniuje – vėl istorinėse aukštumose, bet vis dar mažesnis nei Rygoje ir Taline
„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas tampa lengviau įperkamas.
Vilniuje antrąjį šių metų ketvirtį atotrūkis tarp kainų ir atlyginimų toliau mažėjo, o būsto paskolų palūkanoms pasiekus naujas istorines žemumas, būsto įperkamumo indeksas Vilniuje pasiekė 133,2 – aukščiausią lygį per 10 metų.
Rygoje ir Taline per metus įperkamumas taip pat augo, tačiau mažiau nei Vilniuje ir siekė atitinkamai 151,8 iki 150,6. Tai reiškia, kad namų ūkių pajamos Vilniuje buvo 33,2 proc. didesnės nei pakankamos su paskola įsigyti 55 kvadratinių metrų butą. Kaimyninėse sostinėse būstas išlieka įperkamesnis – Taline pajamos buvo 50,6 proc., o Rygoje net 51,8 proc. didesnės nei pakankamos. Tačiau Lietuvos gyventojai ir toliau skolinasi pigiau nei estai ir latviai. Lietuvoje vidutinės būsto paskolų palūkanos nukrito iki 2 proc., tuo tarpu Estijoje jos siekia 2,7 proc., o Latvijoje – net 3,3 procento.
„Antrąjį šių metų ketvirtį, palyginus su pirmuoju ketvirčiu, nei naujų, nei senų butų kainos nebemažėjo, tačiau naujų butų pasiūla rinkoje šiuo metu yra aukščiausiame taške po krizės – šiemet Vilniuje turėtų būti pastatyta apie 4 tūkst. naujų butų. Nepaisant to, kad statybų sąnaudų indeksas šiek tiek didėja, esant tokiai pasiūlai kainų augimo tikėtis nereikėtų“, ‒ sako „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė.
Būsto įperkamumo indeksas, kurį „Swedbank“ skaičiuoja devyniuose Lietuvos miestuose, rodo, kad butų savo mieste neįpirko tik Neringos gyventojai, kadangi jų pajamos buvo 40,1 proc. mažesnės nei pakankamos. Kaune jos buvo 2,3 karto, o Klaipėdoje – 86,1 proc. didesnės nei pakankamos. Tuo tarpu Šiauliuose, Panevėžyje ir Alytuje įperkamumas išlieka labai aukštas, tačiau dėl ryškesnių neigiamų demografinių tendencijų šiuose miestuose rinka yra labai sekli – naujų būtų pasiūlos ir pirkėjų beveik nėra.
Palūkanos išliks žemos, aukštas nuomos pajamingumas skatins investicijas
Vilniuje butai taptų nebeįperkami palūkanoms pakilus 2,3 procentinio punkto arba iki 4,3 procento. Tokiu atveju vidutinio būsto paskolos įmoka išaugtų nuo 211 eurų arba 22,5 proc. namų ūkio pajamų iki 282 eurų arba 30 proc. namų ūkio pajamų. Tačiau „Swedbank“ ekonomistai prognozuoja, kad palūkanų augimas vis dar yra gana tolimoje perspektyvoje. „Europos centrinis bankas bazinių palūkanų neturėtų didinti iki 2017 metų pabaigos, o ir vėliau jos augs labai nuosaikiai ir iki prieš krizės buvusio lygio šį dešimtmetį priartėti neturėtų“, ‒ teigia „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.
„Swedbank“ ekonomistų nuomone, rinkos aktyvumą ateityje skatins ir pastaruoju metu visuose didžiuosiuose miestuose labai pabrangusi butų nuomos kaina. „Šiemet stebime būsto rinkos grįžimą į normalias vėžias – po neracionalaus klestėjimo ir pirkėjų skubėjimo pernai šiemet nebėra perteklinės paklausos, todėl stabilizavosi ir butų kainos. Pasiūlai išliekant labai aukštame lygyje išryškėja ir paklausą kaitinsiantis veiksnys – nuomos pajamingumas didžiuosiuose Lietuvos miestuose pakilo į aukščiausią lygį per pastarąjį dešimtmetį“, ‒ komentuoja N. Mačiulis.
Nuomos pajamingumą, rodantį kokią dalį buto kainos sudaro metinės išlaidos jo nuomai, į naujas aukštumas kelia sparčiai didėjanti nuomos kaina. Statistikos departamento duomenimis, vidutinė būsto nuomos kaina šiemet yra net 16,2 proc. didesnė nei prieš metus. „Swedbank“ skaičiavimais, vidutinis nuomos pajamingumas antrąjį šių metų ketvirtį Vilniuje padidėjo iki 7,1 proc., Klaipėdoje – iki 7,5 proc., o Kaune net iki 10,0 procento.
„Esant dabartiniam palūkanų lygiui, toks nuomos pajamingumas atrodo svaiginančiai, bet spekuliacijų ir dar vieno nekilnojamojo turto burbulo tikimybė nėra didelė. Lietuvos banko atsakingojo skolinimo nuostatai ir skaudi 2009-ųjų patirtis lems tai, kad rinkoje dominuos asmenys, perkantys būstą savo poreikiams, o ne investuotojai ir spekuliantai“, ‒ teigia „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas N. Mačiulis.
