Būsto kainoms pasiekus šešiaženkles sumas, dažnam didžiausia tikimybė jį įsigyti yra pasiėmus paskolą. Tačiau neretai, pasinėrus į paskolos sąlygų bei palūkanų lyginimą, užmirštami du kiti finansiškai reikšmingi dalykai: mėnesinius finansinius įsipareigojimus sudarys ne tik būsto paskolos ir palūkanų įmokos. Riebią biudžeto dalį atsirieks periodinės komunalinių paslaugų sąskaitos, taip pat ir pati būsto įsigijimo procedūra. Apie pastarąją su būsto pirkimu dar nesusidūręs gyventojas turi gan miglotą supratimą. Tad svarstantiems pradžiuginti save nuosavu būstu Asmeninių finansų instituto ekspertai pateikia visą būsto įsigijimo procesą, kurio pabaigoje paaiškėja galutinė pirkinio kaina.
Kadangi nemažai įkainių siejasi su įsigyjamo turto verte, padarykime prielaidą, kad nusitaikėme į naujos statybos trijų kambarių butą su pilna apdaila, sandėliuku ir požemine automobilių statymo aikštele Vilniuje, viename iš mikrorajonų. Jo vertė - 364 500 litų, o perkamas jis iš statytojo, tai yra, juridinio asmens. Vadinasi, savų lėšų reiktų turėti bent 54675 litus pradiniam įnašui, o iš kreditoriaus būtų skolinamasi likusi dalis - 309 825 litai. Kokius žingsnius teks žengti, kol pagaliau galėsime praverti trokštamo buto duris?
1 žingsnis: žvalgyba
Pradėti būtų galima nuo būsto paieškos išlaidų. Jei būsto ieškosite patys, teks nemažai išleisti telefoniniams pokalbiams ir kurui, tačiau tikėtina, šios išlaidos bus mažesnės nei skirtos brokeriui. Pastarojo, atliekančio butų atrankos ir susitikimų organizavimo darbus už jus, atlygis paprastai sėkmės atveju siekia procentinę dalį nuo būsto įsigijimo kainos. Konkretus dydis priklauso nuo brokerio ir agentūros, tačiau jis gali siekti nuo 0.5 proc. iki 5 proc., o dažniausiu atveju sudaro 3 proc.
2 žingsnis: turto vertinimas
Radus svajonių būstą, gali tekti užsakyti nekilnojamojo turto (NT) vertinimą, jei to reikalauja kreditorius arba jei patys norite pasitikrinti būsto vertę. Kai kuriais atvejais, kai parduodamas naujos statybos būstas, statybos bendrovės ir bankai bendradarbiauja ir sutaria, jog jų klientams vertinimo nereikės, jei turto kaina neviršys numatytos sutartinės 1 kv. m. kainos. Tačiau senos statybos arba pirkimo iš fizinio asmens atveju tokių susitarimų nebūna.
Turto vertinimo kaina priklauso nuo vertintojų, turto vietos ir kitų faktorių tačiau pradinė riba yra 350 Lt. Svarbu žinoti, kad kredituojančios institucijos paprastai turi jiems priimtinų turto vertintojų sąrašą, tad verta juo pasidomėti, tam kad nepermokėtumėte ar nesusidurtumėte su nepatikima bendrove.
Atlikus NT vertinimą, reikės rezervuoti butą ir pateikti paraiškas bankams dėl paskolos suteikimo ir jos sąlygų. Jei turėsite pasiūlymus iš kelių bankų, beliks išsirinkti palankiausias sąlygas siūlantį kreditorių. Jei būsto rezervacija negalima, teks pasirašyti preliminarią buto pirkimo-pardavimo sutartį (tačiau šį žingsnį rekomenduotume daryti tik turint banko sprendimą), kuria įsipareigojate per numatytą terminą pervesti pardavėjui pradinio įnašo sumą. Ši suma priklauso nuo pardavėjo sąlygų, tačiau naujos statybos atveju paprastai susitariama dėl minimalaus 15 proc. nuo kainos sumos. Mūsų konkrečiu atveju ši suma yra 54675 litai.
3 žingsnis: kredito sutartis
Artėjant buto pirkimo pardavimo sutarties pasirašymo dienai, pasirašoma kredito sutartis su banku. Nors gautas sprendimas dėl paskolos suteikimo nekainavo, tačiau pasirašant kredito sutartį teks sumokėti administracinį mokestį. Pastarasis svyruoja, tačiau labai realu, jog jis gali siekti iki 0.5 proc. nuo kredito sumos. Tarkime, jog paskola imama „Swedbank" banke, kuriame kredito sutarties mokestis šiuo metu yra 0.3 proc. nuo kredito sumos, bet nemažiau nei 450 Lt. Mūsų atveju kredito suma yra 309825 litai, tad administracinis mokestis bankui sudarytų 930 litų. Šis mokestis mokamas už banko specialistų darbą, teikiamas paslaugas ir konsultacijas viso paskolos suteikimo proceso metu. Kredito sutartis bus reikalinga pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį.
4 žingsnis: pirkimo-pardavimo sutartis
Dar vienas svarbus žingsnis nuosavo būsto link - pirkimo pardavimo sutarties pasirašymas su pardavėju. Sutartis turi būti patvirtinta notaro. Tokio patvirtinimo kaina paprastai siekia 0.45 proc. nuo būsto įsigijimo kainos, tačiau, jei pardavėjas yra juridinis asmuo, ši dalis gali išaugti iki 0.5 proc. Tarkime, jog mūsų atveju buvo taikytas 0.47 proc. įkainis. Prie šios sumos taip pat priskaičiuojami papildomi mokesčiai už registro centro duomenų patikrinimą, sutarties projekto parengimą, spausdinimą ir įrišimą. Šie mokesčiai mūsų atveju sudaro 331.55 litus. Taigi, visi notariniai mokesčiai bus apie 2045 litų. Šią sumą galima sutartinai dalintis per pusę su pardavėju, tačiau juridiniai asmenys paprastai to daryti nelinkę. 5 žingsnis: nuosavybės registravimas
Kai rankose jau turite turto įsigijimo dokumentą, teks keliauti į Registrų centrą įregistruoti nuosavybę savo vardu. Paslaugų kaina priklausys nuo laikotarpio, per kurį paslaugos bus atliktos. Standartinis užsakymo atlikimo terminas yra dešimt darbo dienų, tačiau, jei pasirinksite nuosavybę įregistruoti per tris, mokėsite 30 proc., jei per dvi - 50 proc., jei per vieną - 100 proc. brangiau. Vis dėlto, jei aplinkybės leidžia, verta pasirinkti pigiausią variantą, kadangi dokumentai, esant galimybei, dažniausiai būna sutvarkomi anksčiau.
Registrų centre mokėtiną sumą sudarys kelios dalys, skaičiuojamos pagal turto vertę ar patvirtintus įkainius. Viena dalis - už nuosavybės teisės įregistravimą kiekvienam objektui, turinčiam unikalų numerį. Mūsų konkrečiu atveju tokių objektų yra trys - butas, sandėliukas ir automobilio parkavimo vieta. Taip pat apmokestinamas kiekvienos žymos įregistravimas - 10 Lt už vieną žymą kiekvienam turtui. Žyma laikomas bet koks faktas apie butą, nurodytas pirkimo-pardavimo sutartyje, pavyzdžiui, kad yra įsiskolinimas įsigyjant būstą, t.y. kad nesate visiškai atsiskaitę už butą, kad neturite teisės perleisti tretiesiems asmenims turto, kol nesate atsiskaitę už turtą ir pan. Atskirai įkainojamas ir nuosavybės pažymėjimas - 5 Lt už vieno turto pažymėjimą.
Mūsų atveju bendra Registrų centrui susidariusi mokėtina suma siekia 192.3 litus, registruojant nuosavybę per dešimt dienų. Svarbu paminėti, jog jei turtą perka, pavyzdžiui, du nesusituokę žmonės, ši suma didėja, nes kiekvienam asmeniui atliekami identiški registracijos darbai. Vienintelė galimybė sutaupyti - užsakinėti tik vieną nuosavybės pažymėjimą ir patiems registruoti turtą Registrų centre. Mat šią paslaugą galite užsakyti ir per notarus, pasirašydami pirkimo-pardavimo sutartį, tačiau tai kainuos apie 30 Lt papildomai.
Vertėtų žinoti, kad Registrų centras įspėja, jog pirminė paskaičiuota suma gali šiek tiek kisti proceso metu patikslinus turto vertės duomenis. Nepriemoką tektų sumokėti atsiimant dokumentus.
6 žingsnis: turto įkeitimas
Sutvarkius nuosavybės pažymėjimo klausimus, vėl teks grįžti į banką sutarti dėl turto įkeitimo sandorio. Jei turite nepilnamečių vaikų ir įkeičiamas būstas būtų vienintelis šeimos turtas, dar tektų kreiptis į teismą dėl leidimo įkeisti šeimos turtą bankui. Teismas įvertintų, ar nepažeidžiami vaiko interesai, tačiau ši pažyma nieko nekainuoja.
Galiausiai banko darbuotojas suorganizuoja turto įkeitimo sandorį kreditoriui priimtiname notarų biure. Bankui įkeičiamas turtas turi būti apdraustas. Kokiu periodiškumu mokėsite draudimo įmokas (dalimis kas mėnesį ar visą sumą metams į priekį) dažniausiai galite pasirinkti patys. Be to, draudžiantis per banką draudimo įmoka dažnai sumokama kas mėnesį kartu su būsto paskolos įmoka.
Didesnės finansinės duoklės pareikalaus pati turto įkeitimo procedūra. Notarinio patvirtinimo kaina siekia apie 0.2-0.3 proc. nuo turto vertės, bet ne daugiau nei 500 litų. Vis dėlto tai dar ne visa suma - kaip ir pirkimo pardavimo sandorio atveju, dar kainuos asmens ir turto duomenų patikrinimas registrų centre, dokumentų projektų ruošimas, spausdinimas, įrišimas ir panašiai. Be to, 108 litus atsieis sandorio įregistravimas Centrinėje hipotekoje. Mūsų konkrečiu atveju pasirinktame notarų biure visi turto įkeitimo sandorio mokesčiai sudaro 780 litų.
7 ir 8 žingsniai: atsiskaitymas ir finišas
Iki finišo tiesiosios liko vos du slenksčiai. Įregistravus turto įkeitimo lakštą, kreditorius galės jūsų vardu pervesti paskolos lėšas pardavėjui. Iki 2015 m., t.y. euro įvedimo, šiame etape gali tekti prisidėti savo lėšomis, jei paskolą imate eurais, o atsiskaityti pagal pirkimo pardavimo sutartį tektų litais. Mat skaičiuojant paskolos sumą banko sprendimui, ji į eurus konvertuojama Lietuvos banko nustatytu kursu 3.4528 (mūsų atveju susidaro 89 732 EUR), tačiau pervedant pardavėjui šią sumą, sąskaitoje ji konvertuojama komercinio banko kursu, kuris yra 3.445. Taigi, 89 732 eurus konvertavus pastaruoju kursu į litus gauname 309 127 litus, o pagal pirkimo-pardavimo sutartį pardavėjui turime pervesti 309 825 litus. Vadinasi, beveik 700 Lt skirtumą teks dengti iš savo kišenės ir lėšos bus nurašytos iš jūsų sąskaitos pervedant paskolos lėšas. Paskolą imant litais ir atsiskaitant ta pačia valiuta, šių išlaidų nelieka. Kartais pardavėjui priimtina gauti lėšas eurais. Tokiu atveju konversijos skirtumo nelieka, tad tik pavedimas užsienio valiuta kainuotų brangiau nei vietinis (apie 40 Lt).
Ir galiausiai, pervedus lėšas iš pardavėjo turite gauti pažymą apie galutinį atsiskaitymą. Su šia pažyma turėsite keliauti į registrų centrą ir išregistruoti ankstesnes žymas apie įsiskolinimą pardavėjui, o tai mūsų konkrečiu atveju kainuos apie 76 Lt.
Taigi, susumavus visas aptartas būsto įsigijimo išlaidas, išskyrus pradinį įnašą, konkrečiai aptartu atveju susidaro maždaug 8700 Lt suma arba kitaip 2.4 proc. nuo įsigijimo kainos. Beje, jei esate vienas(-a) tų retųjų, kurie perka būstą nuosavomis lėšomis, o ne ilgiems metams įsipareigoja bankui, nereikėtų manyti, kad papildomų išlaidų nepatirsite. Daugelis mokesčių, pavyzdžiui, pirkimo-paravimo sutarties ar nuosavybės registravimo, išlieka ir perkant būstą nesiskolinant.
Tad bene geriausias patarimas - taupyti, kaip taupoma pradiniam įnašui. Nes įtraukti visų su būsto pirkimu susijusių išlaidų į būsto paskolą negalėsite, o skolinimasis vartojamuoju kreditu su dviženklėmis palūkanomis jūsų finansinės situacijos tikrai nepagerintų.
