Rinkos analitikų prognozės, kitąmet numatančios tokį pat, kaip ir šiemet (50 proc.), paskolų augimą būstui įsigyti gali būti pernelyg optimistinės, teigia nekilnojamojo turto plėtros praktikai. Pastarieji aiškina, kad būsto rinkos optimizmą žlugdo ne tik nerimą keliantys ženklai Latvijoje ir Estijoje ir prognozuojama 5 proc. infliacija Lietuvoje, bet ir daugybė kitų, šiandien nežinomų parametrų.
Šiandien vienareikšmiškai aiškūs keli dalykai: padidėjusi žemės pasiūla su parengtais detaliaisiais planais, vis dar nepatenkinta būsto, ypač ekonominės klasės, pasiūla Lietuvoje bei statybininkų darbo jėgos stygius, dėl kurio jau dabar bendrovės negali imtis plėtoti naujų projektų. Prie aiškių statybų mastą varžančių veiksnių dar galima būtų pridėti ir artėjančią žiemą, kuri šiemet gali būti speiguota, tuo tarpu pernai šaltuoju metų laiku statybos darbų beveik nereikėjo stabdyti.
Taigi, sudėjus išvardytus aiškius dėmenis, aiškėja, kad gyvenamojo būsto paklausą ir toliau turėtų lemti ribota naujos statybos butų pasiūla. Galima prognozuoti, kad artimiausiu metu Lietuvoje pastatomo būsto apimtys išliks tokios pat arba bent panašios – apie 6 000-7 000 butų.
Tačiau dėmesį reikėtų kreipti ne į pasiūlos, o paklausos dinamiką: paklausą neišvengiamai ribos veiksniai, kur kas įtakingesni, nei šalta žiema. Tai, kad metinė infliacija jau šį rugpjūtį pasiekė 3,5 proc. rodiklį, o kitąmet prognozuojamas metinės infliacijos augimas iki 5,6 proc., nėra labai smagi žinia visiems vartotojams – ir ieškantiems būsto paskolų ir jas investuojantiems.
Tačiau infliacijos procentus mechaniškai perkelti į nekilnojamojo turto rinką nėra teisinga, nes statybinės medžiagos ir nuosaikesnės infliacijos laikais brango apie 10-12 proc. per metus. Iki 2008 žiemos brangsiantys maisto produktai (mėsa apie 20 proc., pienas ir jo gaminiai iki 30 proc., duona – iki 30 proc., aliejus 10-20 proc.), bei komunalinės paslaugos (šildymas 20-30 proc., dujos iki 30-40 proc.) turės daugiau įtakos gyventojų krepšeliui, kurį sudaro būstas, komunaliniai mokesčiai, maistas, vartojimo prekės, vaistai ir pan.
Populiariai „pensininkų infliacija“ vadinamas rodiklis, kurį sudaro tiesioginės ir būtinosios gyvenimo išlaidos, 2006 m. viršijo 8 proc., nors oficialioji buvo tik 3,8 proc. Šiemet tokia „pensininkų infliacija“ turėtų perkopti 10 proc. ribą.
Tačiau bene labiausiai rinką turėtų įtakoti pirkėjų entuziastingo tikėjimo savo geromis ekonominėmis perspektyvomis stoka ir šalies makroekonomikos sąlygos, gyventojų neskatinančios skolintis keliasdešimčiai metų į priekį.
SEB Vilniaus bankas prezidento patarėjo Gitano Nausėdos prognozėmis, nekilnojamojo turto rinkoje turėtų pasikartoti 2006 metų scenarijus, kuomet neįvedus euro, rinka tris keturis mėnesius stagnavo, o po to vėl atsigavo. Jo aiškinimu, rinkos kainos galėtų pasikoreguoti 10 proc. ribose, tačiau toji korekcija būtų laikina ir neapimtų visų projektų.
Tačiau dabartinė situacija į 2006 m. vasarą panėši nebent tuo, kad žmonės tikisi burbulo sprogimo. Juk šių metų pradžioje užsienio analitikai paskelbė keletą prognozių, kad nekilnojamojo turto kainų augimas bus didžiausias pasaulyje, tad prie Lietuvos pirkėjų prisidėjo ir didelė užsienio investuotojų pulkas. Tuomet rinka priminė nesustabdoma garvežį, kuris vis sparčiau rijo malkas – naujos statybos būstą. Rezultatai – pritrenkiantys: per septynis šių metų mėnesius būstui pirkti išduotų paskolų portfelis išaugo apie 42 proc., palyginti su tuo pačiu 2006 m. laikotarpiu.
Nūnai užsienio analitikai prognozuoja ekonomikos perkaitimą ir sulėtėjimą visose Baltijos šalyse. Nors Lietuvai piešiama perspektyva nėra nepalanki, naujo garvežio tikėtis neverta.
Todėl paklausos mažėjimas rinkoje ne tiek dėl nekilnojamojo turto plėtotojų nesugebėjimo pastatyti reikiamų būsto apimčių, o dėl vartotojų nenoro įsipareigoti galėtų tęstis net iki antrosios 2008 m. pusės. Spekuliantams ir užsienio investuotojams ši rinka nebeatrodo tokia patraukli kaip anksčiau dėl sumažėjusios grąžos.
Sukilusias maisto produktų ir komunalinių paslaugų kainas vysis ir darbo jėgos kaštai bei kylančios paskolų palūkanos, kurios iš dabartinių 7 proc. mėnesinių įmokų turėtų ūgtelėti iki 7,5 proc. Piniginę mėnesio įmoką toks kilimas turėtų padidinti nuo 2 290 Lt iki 2 396 Lt per mėnesį, (jeigu 25 m. pasiskolinta 250 000 Lt) ir nuo 4 579 Lt iki 4 791 Lt per mėnesį, jeigu 25 m. pasiskolinta 500 000 Lt. Nemažai daliai žmonių šis padidėjimas tiesiog atims galimybę skolintis. Net anksčiau nefiksuotomis palūkanomis pasiskolinusiems gyventojams skolas sumokėti bus sunkiau.
Šiuo metu Lietuvos nekilnojamojo turto rinka gyvena vieną įdomiausių savo istorijos laikotarpių, todėl vienareikšmiškai prognozuoti ateitį yra sudėtingiau negu bet kada. Tačiau, kaip ir vertybinių popierių rinkoje kainų korekcijos prasideda ne tada, kai visi jų tikisi, o tuomet, kai niekas apie jas nė negalvoja.
Matas Macijauskas yra bendrovės „Eika“ analitikas
